21년 7월 31일, 주택임대차보호법 개정안(이하 주임법 개정안)이 시행된 지 1년이 되었다. 주임법 개정안을 통해 20년 7월 31일 계약갱신청구권, 전월세인상률상한제가 도입되었고 21년 6월 1일부터 임대차신고제가 시행됐다. 주임법 개정안에 대한 평가는 극명하게 갈린다. 주임법 개정안에 부정적인 이들은 개정안으로 인해 전세 매물이 사라지고 서울, 수도권 뿐만 아니라 지방까지 전세값이 폭등했다고 본다. 또한 임차인과 임대인 간의 분쟁과 소송이 증가하면서 부동산 시장에 혼란을 가중시켰다고 주장한다. 일부 언론, 정치권에서는 임대차법 피해를 과장하는 ‘임대차법때리기’를 하며 아예 법을 폐지해야 한다는 입장이다.

그러나 주임법 개정안의 시행이 전월세 시장 문제의 원인이라고 단정할 순 없다. 전세 거래가 급감했다고 비판하지만 이는 반대로 기존 임차인의 계약이 연장됨에 따라 세입자의 주거 안정성이 높아졌다고 평가할 수 있기 때문이다. 지난 7월 국토부가 서울 100대 아파트를 대상으로 임대차법 시행 효과를 분석한 결과 계약 갱신율이 법 시행 전보다 늘어났음을 밝혔다. 실제로 법 시행 1년 전인 평균 57.2%에서 21년 5월에는 77.7%까지 증가했다. 즉 계속 거주의 증가가 전월세 거래 건수 감소에 영향을 미친 것이라 할 수 있다. 이와 함께 전월세 가격이 급등한 것도 문제 삼는데, 이는 당초 신규 계약시 인상률상한제를 적용하지 않은 개정안의 한계점으로 이미 지적된 사항이다. 이 문제를 해결하기 위해서는 주임법 개정안을 폐지할 것이 아니라, 신규 계약에도 인상률 상한제를 적용해야 한다는 논의로 확장되어야 한다.

주임법 개정안이 시행된 지 1년이 지난 시점에서 필요한 것은 ‘폐지’가 아닌 ‘보완’이다. 본 개정안은 세입자의 권리를 보호하기 위한 법안이지만 실제로 그러지 못한 경우가 발생하고 있다. 대표적으로 거주 용도로 퇴거를 요청하는 임대인의 실거주 여부 확인이 어려워, 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 사례다. 기존 세입자는 추후 확정일자 정보를 확인해 법적 조처를 할 수 있지만, 이미 퇴거한 상황에서 적극적인 대응을 하기가 어렵다. 지난 1년간 개정안 시행으로 인한 분쟁 사례를 분석하여 주임법 개정안의 내용을 구체화함으로써 임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 또한 1회만 행사할 수 있는 계약갱신요구권의 횟수를 늘려야 한다. 현재 4년을 보장하고 있지만, 6년이란 학제 기간, 기대수명 증가 등의 환경을 고려했을 때 세입자의 주거 안정을 보장하기엔 여전히 충분치 않은 기간이기 때문이다.

부동산 불패 신화라는 말이 통용될 정도로 우리 사회의 주거 문제는 날로 악화되었다. 이러한 흐름에서 31년 만에 주임법이 개정된 것도 매우 늦었다. 해서 과거로의 회귀가 아니라 주임법 개정안의 보완에 대한 논의는 활성화되어야 한다. 세입자의 권리를 보장한다는 것은 무조건적으로 세입자를 옹호하는 것이 아니라 부동산 정보의 비대칭 문제를 극복하고 임차인-임대인의 불평등한 관계를 조정해나가는 것이다. 정치권, 정부 모두 주임법 개정안의 지난 1년을 바탕으로 제도의 사각지대를 해소해야 한다. 더 나아가 표준임대료 도입 등 주임법 개정안의 취지를 적극적으로 실현하기 위한 방안을 마련할 것을 촉구한다.

2021년 8월 3일

사단법인 나눔과미래