재개발-뉴타운사업 10문 10답

 

문1) 재개발사업과 재건축사업, 뉴타운사업은 어떻게 공통점은 무엇이고 차이점은 무엇인가요?

 

재개발사업과 재건축사업은 법률용어로 ‘도시정비사업’이라고 하는데, 도시정비사업은 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업으로 네 가지 정비사업방식으로 추진됩니다. 

 

우선 주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 서울시에서는 거의 시행하지 않습니다. 도로, 공원 등 기반시설시설비용 등 서울시가 재정을 투입해야하기 때문이죠. 즉, 돈이 많이 들어 안 하려고 합니다.

 

둘, 주택재개발사업은 정비기반시설(도로, 공원 등)이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 우리가 익히 알고 있는 재개발사업은 주택재개발사업입니다.

 

셋, 주택재건축사업은 정비기반시설(도로, 공원 등)은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

 

넷, 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 작년에 참사가 발생한 용산4구역이 바로 도시환경정비사업 지역입니다.

 

뉴타운이라 불리는 도시재정비사업의 경우, 앞서 4가지 사업을 포함하되 도시개발법에 의한 도시개발사업과 재래시장육성을 위한 특별법에 근거한 시장정비사업까지 포괄하고 있습니다. 그러나 뉴타운사업의 90% 이상이 주택재개발사업입니다. 

 

  

 

문2) 재개발-뉴타운 사업으로 원주민들이 쫒겨난다는데, 사실입니까?

 

경향신문의 보도(2008. 7. 23)에 따르면 서울 서대문구 가재울뉴타운 4구역 주민들이 현재 살고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균 1억∼2억원 이상의 추가부담금을 내야 합니다. 경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2,147가구 가운데 309가구의 자산평가 결과와 서대문구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있는 주민은 31가구에 불과합니다.

 

길음뉴타운 4구역의 경우 조합설립인가 당시, 구역 내 거주 조합원(현지 거주 원주민)은 61.6%였습니다. 즉 열명 중 6명이 현지 거주 원주민이었고, 4명은 외지인이었습니다. 그런데 공사가 완공되고 현지 거주 원주민 중 재입주율을 보면 15.4%로 현지 거주 원주민 열명 중 1.5명만 재입주 하였습니다.

 

  

 

문3) 재개발-뉴타운사업으로 정든 동네를 등지고 떠야하는 세입자들이 많다고 하는데, 사실입니까?

 

참여연대와 한겨레신문이 공동 기획한 ‘1기 뉴타운 왕십리-세입자들 어디로 갔을까?’ 기사를 보면, 왕십리뉴타운 세입자 중 70%가 전세금을 감당하지 못해 다른 구나 경기도 등으로 이주한 것을 밝혀졌습니다. 왕십리 뉴타운 세입자들은 수십 년 살아온 보금자리와 이웃을 잃은 채 낯선 환경서 ‘떠돌이 삶’을 살게 된 것이지요. 

 

서울시의 “뉴타운 및 균촉지역 사업추진현황”(2008.11)에 의하면 뉴타운 28개소 세입자의 비율이 72.%에 달한답니다. 특히 왕십리뉴타운 84.7%, 돈의문뉴타운 80.1%, 노량진뉴타운 82.1%, 영등포뉴타운 86.9%, 천호뉴타운 83.6%, 신길뉴타운 87.6%, 이문휘경뉴타운 81.5% 등은 세입자가구 비율이 80%를 넘고 있습니다. 

 

그런데 뉴타운지역의 세입자 비율에 비해, 서울 뉴타운지역의 공공임대주택 건설계획은 세입자세대수(216,736세대) 대비 임대주택 건립(40,853호) 비율이 18.9%로 뉴타운지역 세입자 열 가구 중 2가구 미만만 임대주택에 입주하고 나머지 8가구는 다른 곳으로 이주해야 합니다.

 

  

 

문4) 재개발조합이 조합설립동의서를 걷을 때 백지동의서를 걷어 주민들의 참여를 배제하고 피해를 더욱 크게 한다던데 사실인지요?

 

경실련이 2009년 10월 발표한 ‘묻지마식 재개발사업의 실태’ 보고서를 보면, 조사 대상 모든 구역의 재개발조합이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 정한 요건(분담내역 제시)을 충족하지 못하는 이른바 ‘부실동의서’로 조합을 설립되었습니다. 

 

이 뿐만이 아니라 백지동의서도 지자체가 인․허가를 해주었다고 합니다. 조사 대상 47개 구역 중 6개 구역은 아예 개략적인 사업내역을 기재하지도 않았습니다. 이러한 백지동의서에 주민들이 동의를 했다는 것은 사업내역을 주민(조합원)이 인지하지 못하고 동의하였다는 것이며, 뉴타운(재개발)사업에 있어 가장 중요한 절차 중의 하나인 조합설립동의 과정에서 주민들의 권리와 참여가 철저히 배제되었다는 것을 의미합니다. 

 

이런 ‘부실동의서’는 필연적으로 사업비의 증액을 불러와서 주민들의 경제적 손실을 증가시킵니다. 경실련의 보고서에 따르면, 사업시작(조합설립동의) 대비 사업비 집행(관리처분)단계에서 평균 889억(55%)가 증액된다고 합니다. 30평형을 분양받는 조합원이 있다고 가정하면, 이 조합원은 7,260만원을 추가로 부담해야 합니다. 문제는 재개발조합이 주민들의 권익과 의사를 무시하고 일방적으로 사업을 추진해도 마땅한 제재수단이 없습니다. 즉, ‘브레이크가 없는 기차’처럼 재개발조합이 설립되고 나면 주민들의 울며겨자먹기식으로 ‘묻지마 뉴타운개발’에 끌려갈 수밖에 없습니다.

 

  

 

문5) 재개발사업 추진 과정에서 재개발조합-공무원-건설사 등이 단합하여 비리를 많이 저지른다고 하는데, 사실입니까?

 

재개발사업 단계마다 비리가 얽혀 있고, 그 유형도 다양하기 이를 데 없습니다. 한겨레신문과 경실련이 공동조사한 지난 16년 동안의 ‘도시정비사업 금품 비리 사건’ 실태는 재개발을 둘러싼 조합·건설사·용역업체·지자체의 비리 구조를 그대로 보여줍니다. 건설사들은 214건의 비리 사건을 통해 956억4천만원, 정비사업자·컨설팅 업체 등 브로커들은 92억원, 조합은 113억2천만원의 금품을 각각 제공했다고 합니다.

 

금품을 받은 쪽은 사업자 선정 권한을 가진 조합 587억원, 사업 브로커들에 대해 영향력이 큰 시공사 311억원, 사업 인허가권을 행사하는 지자체 공무원 79억5천만원 등의 순이라도 합니다. 

 

  

 

문6) 재개발추진위원회가 조합설립동의서 걷을 때 비용분담에 관항 사항을 요구해야 하나요?

 

네. 요구해야 합니다. 동네에서 가게를 얻어 치킨가게를 시작하려해도 보증금과 임대료는 얼마나 들어가야 하고, 상권은 있는지 없는지 조사해야 하며, 월 매출은 얼마나 발생할지 두루 분석해본 다음에 상가를 계약하지 않습니까? 적어도 이 정도의 시장조사를 하지 않고 자영업을 시작하는 사람은 없을 겁니다. 

 

그런데 평생 일군 재산인 집 한 채를 모두 내놓고 재건축사업을 하는데, 내 재산 가치는 얼마이며, 앞으로 아파트에 입주하려면 대략 얼마를 더 내놔야 하는지 아무것도 모르고 조합설립동의서에 인감도장을 찍고, 인감증명서를 제출하는 것은 이치에 맞지 않습니다.

 

도시정비법의 ‘조합설립동의’에 관한 해석을 보아도 재건축사업에서 비용분담에 관한 사항이 재건축사업의 참여 여부를 가름하는 얼마나 중요한 요소인지 알 수 있습니다.

 

  

 

문7) 조합설립추진위원회나 조합은 조합설립단계에서는 비용분담금을 산출할 수 없다고 하는데 사실입니까?

 

대략적인 비용분담금을 산출할 수 있습니다. 그런데, 왜 조합설립추진위원회는 비용분담에 관한 사항을 제시하지 않을까요? 정비업체를 선정한 추진위원회는 정비업체의 자체 보유기술인력(건축사와 감정평가사 등 : 령 제63조제1항 관련 별표4)의 전문지식과 축적된 정보, 자료, 경험을 활용하면 충분히 비용분담사항을 제시할 수 있습니다. 그런데도 이를 제시하지 않고, “재건축하면 집값이 2~3배 오른다거나” “현재의 집과 1:1로 아파트를 보상 받는다”는 등의 거짓언행을 하여 조합설립동의를 받고 있습니다. 

 

조합설립추진위원회(이후 재건축조합)는 “관리처분계획이 수립되기 이전에는 비용분담사항을 구체적으로 제시하기 어렵기 때문”이라는 이유를 들고 있으나, 비용분담에 대한 대략적인 금액을 조합설립동의서에 제시하면 주민들이 추가분담금에 대한 부담과 거부감 때문에 동의서가 잘 걷히지 않을까봐 제시하지 않고 있는 것입니다. 

 

  

 

문8) 정비업체가 고용한 OS요원들이 집집마다 방문하면서 ‘헌 집 주면, 새 집 준다’고 하던데, 사실인가요? 

 

거짓말에 속으시면 안 됩니다. 헌 집 주면, 새 집 돈 내고 들어가야 합니다. OS홍보요원들이 ‘헌 집 주면, 새 집 준다’고 하면서 땅 한 평과 아파트 한 평을 1대 1로 맞바꿀 수 있다고 주민들에게 이야기 하는 것은 재개발지역이나 단독주택 재건축지역에서는 가능하지 않습니다. 재개발지역과 단독주택 재건축지역은 개별 주택별로 지번이 다르고 공시지가가 다르기 때문에 일률적인 지분제 방식으로 조합원들의 무상지분율을 확정하기 어렵기 때문입니다. 앞 집의 공시지가는 500만원이고 내 집의 공시지가는 700만원인데, 누가 공시지가의 차이에도 불구하고 똑같은 무상지분율을 적용 받으려고 하겠습니까?

 

그리고 건설업체들이 절대로 하지 않으려고 합니다. 왜냐하면 건설사는 조합설립인가 후 시공사로 선정되면 조합원들에게 공사비를 안정적, 그것도 폭리를 취하면서 받을 수 있는데, 확정지분제 방식으로 할 이유가 없기 때문입니다.

 

  

 

문9) 재개발사업으로 지어지는 아파트에는 누가 입주할 수 있나요?

 

서울시 주거환경개선정책 자문위원회의 ‘주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안’(2009)을 보면 도시정비사업(재건축, 재개발 등) 사업 완료 후 건설된 아파트에 입주하기 위해 요구되는 가구별 소득수준은 월 635만원이 새로 지어지는 아파트에 입주해서 살 수 있다고 했습니다. 은평구의 서민들은 거의 불가능한 이야기입니다.

 

재개발사업으로 아파트 입주가 가능한 주민은 ① 집이 두 채 이상인 주민 ②월 소득 500만원 이상인 주민 ③대지 지분이 넓은 주민이며, 아파트 입주가 힘든 주민은 ①월 소득이 500만원 이하인 주민 ②대지 지분이 적은 주민 ③세입자에게 돌려줘야할 전세보증금이 많은 주민입니다.

 

  

 

문10) 공공관리제도가 무엇인지 이해가 잘 안되네요?

 

서울시가 추진하겠다고 하는 공공관리제도는 재개발(뉴타운)사업의 추진과정에 공공(서울시-각 구청 등)이 개입하여 재개발(뉴타운)사업을 관리하겠다는 것입니다. 다시말해, 재개발(뉴타운)사업의 추진과정의 관리를 공공이 하겠다는 것이지요. 서울시는 과정관리를 통해 불필요한 경비를 절감하여 분양가를 1억정도 인하가 가능하다고 했습니다.

 

공공관리제도는 민간이 재개발조합을 설립하는 것을 전제로 하여 정비구역지정 전 단계부터 공공이 개입하여 정비계획의 수립, 추진위에 대한 운용자금 융자, 조합설립 후 운영자금 융자 및 지원, 시공사선정에 대한 개입 등 조합의 관리를 통해 재개발사업의 투명성 확보와 이를 통한 추가분담금을 줄이겠다는 것입니다. 그러나 공공관리제도도 정부의 재정투입을 통한 원주민 정착율 상향을 목적으로 하지 않기 때문에 재개발사업의 사업성이 어느 정도 받쳐 주는 재개발 및 재건축지역에서나 적용 가능합니다.

 

 

 

※ 예전 홈페이지에 있던 글을 옮겼습니다.