한국 그것도 서울에서 부동산은 넘사벽이다. "집은 사는 것이 아니라 사는 곳"이라 이야기하는 건 이상적 낭만주의자들의 이룰 수 없는 꿈이다. 집은 사는 곳이라는 환상(?)에 취해 주택구입을 미룬 사람들만 밀리는 게 현실이다.

도시재생사업도 한 몫을 거들고 있다. 연남동, 서촌, 해방촌 등 도시재생지를 보면 수익가치(임대료 등) 대비 지가가 고평가 되어 있다. 서울시가 중점적으로 도시재생사업을 하는 동네들이다. 물론, 이 동네들의 입지가 지가 상승의 한 원인이기도 하다. 재생사업이 없었다 하더라도 언젠가는 지가 상승이 일어날 곳들이다. 다만, 재생사업이 그 촉발을 했다.

왜, 서울의 주택 가격이 앙등하고 있는가? 부동산 시장의 양극화 영향이 크다. 서울과 수도권 일부지역의 가격 상승 폭이 대단하다. 지방 중소도시들은 미분양이 쌓여 있다.

1. 서울시가 강남 재건축을 완화해 부동산 가격 앙등에 빌미를 줬다. 강남재건축사업은 서울시 주택 가격의 바로미터, 나아가 대한민국 주택 가격의 바로미터다. 서울 주택 가격을 시발은 항상 강남발 재건축사업 대상지였다. 이번에도 그 양상은 다르지 않다.

2. 새 정부의 정책에 기대감 상승 요인도 부정은 못한다. 신규 공공분양 택지를 공급하지 않겠다고 시그널을 줬고, 도시재생뉴딜도 아쉽지만 그런 역할을 하고 있다.

3. 서울시는 아직 주택공급이 모자라다. 특히, 서민들의 부담 가능한 주택이 충분하지 않다. 서민들이 부담 가능한 주택공급이 전반적으로 이루어져야 한다. 하지만, 이에 대한 뾰족한 정책을 수립, 집행하지 못한다.

4. 작전세력의 영향도 무시하기 어렵다. 강남지역 재건축 대상지 아파트들이 100여 채만 거래돼도 서울지역 집값은 들썩인다. 또한 작전세력이 3순위 청약률을 높이기 위해 작전을 걸고 있는 것도 현실이다.

이를 바로 잡으려면, 강도 높은 선제적 정책을 취해야 한다. 서울 강남지역 등 수도권 일부지역을 투기과열지구로 재지정, 청약제도 정비 등 규제 정책이 실행돼야 한다. 특히, 청약률이 아닌 계약률 공개 등으로 투기세력의 장난을 막을 필요가 있다.

도시재생뉴딜 정책도 마찬가지다. 도시재생뉴딜은 지방 중소도시나, 서울시 등 대도시라도 주거환경이 열악한 노후주거지에서 저층주거지재생으로 가야한다. 가로주택정비사업 같은 미니재건축은 정책의 후순위로 놓아야 한다. 그런데 새 정부의 추경 계획을 보니 가로주택정비사업을 앞세우고 있다. 급하더라도 돌아가야 하는데, 많이 아쉽다.

부동산 시장과 싸워 이긴 정부는 없다. 부동산 시장을 잘 다루는 것이 실력이다. 가치만 이야기하며 현실을 외면한다면, 이길 수 없는 전쟁터가 부동산 시장이다. 새 정부의 실력을 기대한다. 

(주)두꺼비하우징 이주원 대표